II - LES RAPPORTS LOCATIFS

La location des logements à usage d’habitation principale, loués vides à des personnes physiques est régie par la loi du 6 juillet 1989, modifiée en 1989 et en 1994.
Cette loi prévoit des dispositions d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger: c'est le droit commun des rapports locatifs qui complète les dispositions du code civil.

Objectifs :
- assurer une homogénéité des contrats de location en instaurant des droits et des obligations dans les domaines les plus délicats: durée du bail, renouvellement, fin du bail et reprise du logement par le bailleur, fixation et modalités d’augmentation des loyers, état du logement loué.
- assurer la protection du locataire, souvent partie la plus faible en raison de la pénurie de logements dans certaines grandes agglomérations.
- empêcher la location de taudis à des conditions anormales.
- assurer la stabilité et la rentabilité minimale des locaux mis en location par les propriétaires, grâce à la liberté de fixation des loyers.

Durée du bail
Le contrat de location est conclu pour une durée minimale de 3 ans si le bailleur est une personne physique et de 6 ans s’il est une personne morale.

Etat du logement : obligation pour le bailleur de louer un logement en bon état d’usage et de réparation, les équipements en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en l’état de servir à l’usage prévu par le contrat. Cette obligation a été renforcée par la loi "SRU" qui précise la notion de "logement décent" et ses conséquences de droit.
Un logement déclaré insalubre ou menaçant ruine ne peut être loué.

 

DRAGUIGNAN (Var) Logement non décent Photo SAIEM - Philippe Comte

Renouvellement du bail
Le locataire a droit au renouvellement de son bail express ou tacite.
Le locataire doit donner un préavis de départ (3 mois, normalement) s'il souhaite partir.

Le bailleur peut, dans certains cas bien définis, donner congé à son locataire en fin de bail: reprise pour habiter (lui même, ou sa famille) congé pour vente, congé pour motif légitime et sérieux.
Si le propriétaire veut vendre son logement, le locataire est le bénéficiaire prioritaire de l’offre de vente et le congé vaut offre de vente au locataire.
La loi prévoit expressément comme motif légitime et sérieux de congé l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Autres cas de motifs légitimes et sérieux : la démolition, les travaux importants de réhabilitation nécessitant la libération des lieux.
Sont protégées les personnes âgées ayant des revenus annuels modestes, qui ont droit au relogement.
L’absence de motif, de nom ou d’adresse du bénéficiaire de la reprise sont sanctionnés par la nullité du congé.
La notification du congé se fait 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée.

Fixation du montant des loyers
Le principe est la liberté lors de la première location (sauf si le propriétaire bénéficie d'aides financières qui peuvent être liées à une modération des loyers ou à un "conventionnement" qui ouvre droit à l'APL à son locataire); le montant est réévalué ensuite selon des règles générales liées à l'évolution du coût de la vie.
Cependant, si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut réévaluer ce loyer par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies par la loi. En cas de désaccord, une commission de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des parties; à défaut d’accord constaté par la commission, le juge sera saisi.

Depuis la loi "SRU", le juge peut être saisi par un locataire qui conteste la décence du logement qu'il loue : le juge peut prescrire les travaux nécessaires ou réduire le montant du loyer .

La location en meublé et les autres formes d'hébergement

La location en meublé est libre et soumise aux seules dispositions du contrat selon les règles du code civil (durée du bail, renouvellement, prix du loyer).Cependant, depuis la loi "SRU" ce logement doit également être décent avec les mêmes conséquences de droit.

D’autres formes d’hébergement, souvent à caractère temporaire ou d’urgence existent et obéissent soit au droit civil, soit à des règles particulières si elles ont été aidées financièrement par l’Etat.

LIVRY - GARGAN (Seine St Denis)
Réhabilitation d'un ancien bâtiment militaire
en résidence sociale pour familles défavorisées

Avant travaux Photo Pact-ARIM 93

Après travaux Photo Pact-ARIM 93