II - LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
1) Les opérations d'aménagement foncier : (lotissements, associations foncières urbaines et zones d'aménagement concerté)
Les
lotissements
Le lotissement est une opération de division d'une propriété
foncière d'un seul tenant en plusieurs parcelles destinées
à l'implantation de constructions et soumise à autorisation
de la commune. Le contrôle des divisions soumises à la
réglementation des lotissements tend à assurer une vision
d'ensemble du morcellement d'une propriété et de ses conséquences
urbanistiques.
Outre l'aspect autorisation, le recours au lotissement peut s'envisager comme une procédure d'aménagement opérationnelle. Le lotissement est le plus souvent conçu et réalisé par une personne privée mais peut être l'œuvre d'une personne publique.
L'autorisation de lotir est prise au regard des règles d'urbanisme applicables.
Les
associations foncières urbaines
Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales
de propriétaires constituées pour réaliser des
travaux ou des opérations, ayant notamment pour objet, le remembrement
de parcelles, le groupement de parcelles en vue d'en conférer
l'usage à un tiers, la construction, l'entretien et la gestion
d'ouvrages d'intérêt collectif, ou encore la réalisation
de travaux de restauration et de mise en valeur d'immeubles compris
dans un Secteur sauvegardé ou dans un périmètre
de restauration immobilière.
L'objectif principal de cet outil est de donner la possibilité à des propriétaires privés de jouer un rôle actif en matière d'aménagement, sous le contrôle de la puissance publique. Il permet d'associer et de faire participer collectivement des propriétaires privés à la réalisation d'actions ou d'opérations d'aménagement.
- les associations foncières urbaines libres, personnes morales de droit privé, constituées par consentement unanime de l'ensemble des propriétaires concernés.
- les associations foncières urbaines autorisées par le Préfet, à la demande d'une majorité de propriétaires sur un périmètre donné, après enquête publique suivie de la réunion en assemblée générale de tous les propriétaires concernés.. Pour garantir leurs droits, les propriétaires refusant d'adhérer à l'association disposent d'un "droit de délaissement" une fois l'association autorisée.
L'autorisation
de créer l'association est subordonnée à l'engagement
d'une personne publique, ou privée, d'acquérir les immeubles
dont le propriétaire opterait pour le délaissement.
Ces associations ont alors un caractère public et bénéficient
de ce fait de prérogatives de droit public (possibilité
d'établir et de percevoir des taxes, d'exproprier).
De telles associations, généralement constituées de façon libre, se constituent dans des Secteurs sauvegardés pour entreprendre des travaux de Restauration immobilière. Sinon, elles sont généralement constituées pour organiser des zones de nouvelle urbanisation et favoriser le remembrement foncier, souvent sous la forme "autorisée", c'est à dire publique.
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Avant
travaux
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Après
travaux
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La zone d'aménagement concerté
Les zones d'aménagement concerté (ZAC) sont des zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique décide d'intervenir pour réaliser, ou faire réaliser, l'aménagement et l'équipement des terrains, en vue de les céder ou de les louer à des utilisateurs publics, ou privés, afin qu'ils réalisent des équipements et des constructions, à caractère public ou privé, entrant dans un projet d'ensemble.
La ZAC est un instrument " volontariste", d'initiative et d'intérêt public, servant de cadre pour aménager et équiper des terrains.
La ZAC est une procédure adaptée pour engager de nouvelles urbanisations, ou restructurer fortement des zones sous-utilisées ou en friches : elle est conçue pour créer de nouvelles parcelles de terrains, ou pour traiter des îlots à démolir et à réorganiser, là où infrastructures et équipements sont nécessaires, les équiper, puis les revendre à des constructeurs, selon un prix et un cahier des charges établis par l'organisme qui, à la demande de la commune et sous son contrôle, a le rôle "d'aménageur ". Si celui-ci est la commune elle-même, un organisme public, par exemple une Société d'économie mixte d'aménagement, l'acquisition des immeubles peut se faire par expropriation.
La ZAC n'est pas un outil approprié pour traiter des tissus urbains habités et occupés et dont on souhaite seulement améliorer les conditions de vie et de confort et accompagner l'évolution
C'est une procédure longue et complexe (5 à 10 ans), qui permet aussi d'annoncer une programmation dans le temps.
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Sa spécificité tient à :
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la conduite d'une procédure publique transparente, qui permet
d'affirmer toutes les dimensions d'un projet et d'un programme urbains
et d'en débattre avec tous les partenaires concernés,
publics et privés, propriétaires fonciers, habitants de
la commune, conseil municipal, constructeurs, différents services
de l'Etat, de la région, du département ...
- l'adaptation d'un plan d'urbanisme au projet : jusqu'à aujourd'hui
(avant le vote de la loi "SRU") un plan d'aménagement
de zone (PAZ) pouvant déroger au POS, dans le respect du schéma
directeur; traduisait un choix d'urbanisme correspondant au programme
à l'origine du projet de ZAC. Au titre de la loi "SRU"
le PAZ disparaît et c'est le règlement d'urbanisme du nouveau
Plan Local d'Urbanisme (PLU), modifié ou non, qui s'appliquera.
Il est donc mis fin au programme d'urbanisme particulier de la ZAC,
pour des raisons de cohérence d’urbanisme.
- la possibilité de modifier le parcellaire préexistant, afin de mettre en oeuvre un projet préalablement arrêté (par acquisition des immeubles, à l'amiable, par préemption ou par expropriation, après Déclaration d'utilité publique)
- le financement des voies et réseaux et autres équipements publics rendus nécessaires par le projet par une participation des constructeurs, dont une partie remplace la Taxe locale d'équipement (TLE )
La procédure se subdivise en deux phases distinctes : la phase dite de création et la phase dite de réalisation. La compétence de création de la ZAC appartient en principe à la commune, ou aux groupements de communes, sachant que l'initiative et le programme de l'opération peuvent être le fait d'autres collectivités ou organismes publics.
La ZAC est crée par délibération du conseil municipal, au vu d'un dossier de création constitué par:
- un rapport de présentation, présentant l'objet et la justification du projet une description de l'état du site et de l'environnement, le programme global prévisionnel des constructions et sa justification,
- un plan de situation, et la délimitation de la zone concernée,
- le mode de réalisation choisi, notamment le recours à une convention publique d'aménagement, ou à une personne privée par une convention,
- le régime fiscal de l'aménagement,
- une étude d'impact.
Après sa création, la ZAC fait l'objet d'un dossier de réalisation qui précise le programme des équipements publics à réaliser, le programme global des constructions, les modalités de financement. Le dossier de réalisation et le programme d'équipements publics sont approuvés par la commune ou le groupement de communes.
Tous les actes de procédure sont rendus publics.
Lorsque la réalisation de l'opération est conduite par une personne publique, l'acquisition des terrains peut être déclarée d'utilité publique et effectuée par voie d'expropriation.
La création de la ZAC ouvre pour tous les propriétaire d'immeubles situés dans son périmètre un droit de délaissement, même s'il n'y a pas de déclaration d'utilité publique .
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Un contrôle public important doit être assuré autour des documents produits dans le cadre de la procédure :
- le dossier de ZAC (création et réalisation) : - la convention avec l'aménageur, - le cahier des charges de cession de terrain, document juridique assurant le cadre de la qualité des opérations, (programme, m2 autorisés selon les programmes, architecture, matériaux, espaces verts, équipements publics...etc). Les équipements publics sont financés par les produits provenant de la vente des terrains (ou m2 de surface) aménagés. Peuvent être mis à la charge des constructeurs les coûts des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants, ou usagers, des constructions à édifier dans la zone. |
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La ZAC
est fortement marquée par ses origines : Ce raisonnement n'est valable que dans des zones à fort potentiel de valorisation et en période de croissance économique... et les retournements de conjoncture, ou les erreurs de commercialisation, ont entraîné, dans les périodes récentes, des révisions financières et des charges de "renflouement " pour les collectivités publiques. De plus, le mécanisme de la ZAC n'était compréhensible que dans le contexte français de la fiscalité de l'aménagement et des règlements d'urbanisme. |
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 NANCY (Meurthe-et-Moselle) - Z.A.C. Meurthe et canal Document Ville de Nancy |
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